Article 815 du Code Civil "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention".
L'indivision n'a pas vocation à être un carcan pour les indivisaires et ceux-ci disposent de plusieurs moyens d'en sortir. La sortie peur être provoquer par la vente de la quote-part d'indivision, par un partage des biens indivis ou même par la vente des biens indivis.
Vendre ses droits indivis : le moyen le plus simple et rapide
Tout indivisaire a le droit de vendre sa part à un coindivisaire ou à un tiers. Pour se faire, il doit respecter un certain formalisme afin que la vente soit valide. A savoir que les autres membres de l'indivision bénéficient d'un droit de préemption sur sa part.
L'indivisaire cédant doit envoyer à tous ses coindivisaires un acte extrajudiciaire comprenant le prix, les conditions de la cession ainsi que les noms, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir sa part. A compter de la réception de cet acte, les autres indivisaires ont un délai d'un mois pour exercer leur droit de préemption. Suivi d'un délai de deux mois à compter de la demande préemption pour finaliser l'acte de vente. Si la vente n'a pas été finalisé à l'issu de ces deux mois, l'indivisaire cédant doit mettre en demeure l'indivisaire qui a préempté afin qu'il régularise l'acte de cession, passé 15 jours, le droit de préemption est annulé et la vente à un tiers peut être opérée.
Le partage : une procédure longue et complexe
Le partage, prévu par l'article 826 du Code Civil, s'il est consenti par tous est une solution de choix pour sortir de l'indivision. Toutefois, il n'est possible que si le patrimoine immobilier est décomposable en lots, puisque les indivisaires se répartissent les biens en proportion de leurs droits dans l’indivision ( en réajustant avec des soultes).
Par ailleurs, le partage étant délicat, il arrive très souvent que celui-ci se cristallise à la suite de désaccords. L'article 840 du Code Civil prévoit que le partage peut alors être provoquer judiciairement par le Tribunal de Grande Instance du lieu d'ouverture de la succession.
Vendre le bien indivis : uniquement possible si l'on déteint au moins 2/3 des parts indivis
La vente d'un bien indivis sans l'unanimité ne peut être provoquée que si elle répond à certaines conditions fixées par la loi.
En effet, l’article 815-5-1 du Code civil prévoit que la vente d’un bien indivis peut être autorisée par le Juge à la demande du ou des titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis. Un notaire doit recueillir cette volonté et la signifier aux autres indivisaires dans un délai d'un mois. En cas de contestation, le juge statuera sur la vente qu'il ne pourra autoriser que si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Si elle a lieu, la vente ne pourra s'effectuer que par licitation, c'est-à-dire aux enchères, dans les conditions fixées par le tribunal.
La procédure est un peu complexe et il est préférable d'être soutenu par un professionnel du droit. De plus, cette solution a le désavantage d'être soumise aux interminables délais judicaires et de ne pas être très avantageuse pour les vendeurs, la vente se faisant aux enchères judicaires.
Les moyens de sortie de l'indivision sont variés mais difficiles à mettre en œuvre. Une solution ressort en terme d'efficacité : la vente de sa quote-part indivis. Elle présente les avantages d'être rapide et facile à mettre en œuvre dans la mesure où c'est à l'acheteur d'effectuer les diligences.
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